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業主委員會訴訟主體資格的立法不足與完善 ------新疆《物權法》第一案評析

http://www.xjass.com  2008年06月10日 17:05:05  稿源︰ 新疆哲學社會科學網 作者︰

2007年11月1 fZ^ve!osyA+3vZMgJ9^-3DZahCRdse 日,米泉市人民法院對米泉市宏泰馨苑小區- awdo5b&H*9A2mWOA7業主委員會訴小區物業公司即新疆宏泰建工集8QkK21Cf團宏達物業管理公司一案進行開庭審理。這是98NwF+%%FBacSdDsoaaCG#Jz&G3Y)KOhuQ0-fQ71Q(Q#*當地首起業委會依據《物權法》狀告物業公司szd*8K-MC-TF(的案子。2007年11 月10 日米泉市)VJ#*TSY7rOyO%jtfTn+-N-(lJlpTE5fh$G-^ JR32hjU&sIIW38B&KI9qr人民法院以訴訟主體不適格為由做出了駁回原q(!AJr%f5dfAlp2#bTwTGHt-i#fWyzCz*GHIKSLNaAek告起訴的民事裁定。根據立案時間,這也是《FuC2JdELALNJ3y%-!sVNNJW0e物權法》生效後,新疆第一起法院開庭審理的x8*@TgYlUiWwL小區業委會起訴物業公司的案件。此案在審理HX2f&D$$m中遇到了不少法律問題,其中主要涉及《物權OGaZv4r(ieUpi9o0k法》中有關業主委員會的法律地位及訴訟主體hQo9O922gfo1CCT9EtiM1XXI#54A#sbzl6Hf@+RMk資格、小區公共面積的界定等問題。由于在該xS4ht3j^+d案審理中有關部門向法庭出具證據,證明該房@vj($cafVVG%XT)0D @(佔用了小區的公共用地。因此,本文僅限于討(4Qogt8QVq%@Zt9hfltA-VPbG+0vwDhsRSD#$1*dkuS2i!yT論有關業主委員會的訴訟主體資格,而對本案r%RgyVDHmSoF8m kr@XgcSzPS+FH!ARGQyen&$LLSJ$(bEdpwyNWT0k@co1涉及的其他實體問題不在此評析。

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原告米泉市宏泰馨苑-OgZKoC72*%B5pJWIT3Rn小區業主委員會訴稱︰未經業主委員會的同意!0!Vf7nn!lN!v1jVeLuFfhiq0!PfBdt79UgODlAKs&MAiYA^Xh!,被告新疆宏泰建工集團宏達物業管理公司在qkcvcA502t(A%0%TEigp-3390%YFK@r8+n小區內靠大門邊搭建一個亭子(簡易房),以aKXksUS-wqCYTA&vVlmL+J2J1FIs3e&#T每月260元對外出租。承租人開了一家小飯A8XX館,每天髒水等就倒在大門內路中間,黑煙沖-gSK)Ft3MX6IB&t@xiE0bvNfXmtPmF天,污染了環境,影響了1號樓、6號樓業主vhNw^s+V^YknExGVO9CAPg9*oxw5BO23MXt+hd$suwY2SofS935(RmVMMi的正常生活,業主反映強烈,為此原告曾通知a7Sz-cSO--UGekd讓其搬走,被告不理,現訴至法院要求被告立CC8)tc!1即停止侵權,拆除亭子,恢復原狀,今後對小3@H05wjrr(-XrddKCCn(#6^&f區公共部分及設施不得侵佔,賠償損失,收回4$)a)@o8R4(KkNN!r7m4mPSilPoLbEv N$g^OWP非法所得三年租金7600元等。

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被告辨稱︰根據《物cGYPKotibYLWDrh)r)+YTuaB - ^UhCa0rTp@gCPvcjajk權法》的相關規定,業主委員會不具備訴訟主3ao體資格,而且亭子是房地產開發商委托其承建Tsne(v-F2Bn的,被告應該是房產開發商。另外,該亭子的bVb1hGF2-L7mY A4FCgpjTu4@(Dt25)5z1e用地是房產開發公司的,不屬于小區公共部分bpxf2cr2AK4oUsIkC*E&&2,故要求法院駁回原告的訴訟。

法院認為︰業主大會和iayEE&+n37@i^!mGBG3rc 4$@)Z^pYapmILG6grSS3S4&yAYf6Vq^xJpD4業主委員會對任意放棄垃圾、排放污染物或者 8ntpp-Swp)e+XnX1Yw0JMViGlpwjhceYpFGxF&噪音、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通j@ WM0x(f道、拒付物業費等損害他人合法行為,有權依QHKTwmb+kRk+!W8AtGMwHI(%z5RGPS@IQ*Sz(xS照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止y侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。業主S&JUPH!T(N1U-H9YG-P(PE4VtDrJs)gJFzS&%Z$a((UOVG2mos!80對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民FjKQ法院提起訴訟。雖然法律規定也祝大會和業主)rlUog2Q@Z11yc委員會的管理全能,但業主委員會並不擁有自nz*GLdyjobqOEr6+Zp aSK7己獨立的財產,不能承擔獨立民事責任,其活#fCUS動的後果將歸于全體業主,民事責任最終由全^g!YKje#$%NTJ^228 3yQnzN-1sc體業主承擔,業主大會和業主委員會不享有訴Boc5Pt(KVCiL58KM&k1UgWMeN3f+(KppPtURFXQPlIgV5訟主體資格。業主利益受到損害時,業主可以twbp c10LZOrJVFYH4BCgg8SYiotL2!ilT&a5VX-ueNmi%535z5g@^dpVQ采用訴訟代表人提起訴訟,進行解決。現原告nBtI$*FwfPOyzRuf(EhUF7(RwWtzAOfs0tr#HQh5DVInJrN0oM)k以其名義提起訴訟,其訴訟主體不適格。依照RKBqDc(AmP8cl++g7Ag#VLxPt#F8$1htVjj8Ch8*3GzmL85KB(WP+HHG《物權法》第83條第二款、《民事訴訟法》M&&pJoTaKw%hoo5iJl1(l-Oh第108條第一款第一項、第140條第一款Q3NkFrJK9s第三項、最高人民法院關于適用《民事訴訟法%oWx16hzVKj》若干問題的意見第139條之規定,裁定駁4bViRRR486Rlpto%1 q5VZ#p)+V&ee@yeBZZZV(KAl@ybLeQQ^endlSjY回原告的起訴。

二、評析︰

本案主要爭議焦點是關于業主委員會&wrS5sU的訴訟主體資格問題。《物業管理條例》規定Zb*lO6r--p7nHHj@r@@@2FRwGkohH%︰物業管理區域內全體業主組成業主大會,並)wsoUVoWN5I&^n#($選舉產生業主委員會,業主委員會是業主大會9OwJfEa8q的執行機構,負責日常管理事務。《物權法》HKnd 規定︰業主大會和業主委員會對任意放棄垃圾h99EaJ&F0*56qogGUR、排放污染物或者噪音、違反規定飼養動物、e$XodaCOm9tMSKK^qo$C4@ QI)rg8n2jaIb9ZQ#%iS#&7nhcvIpz1brQWi違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人np7vag9PEOyjIItpDuO*wO*q#d-HKFICcxAOsy6P 合法行為,有權依照法律、法規以及管理規約tWIL74KT+TFCIAgF*UTT5o&6bB1o1bBu9m6GNQ&#@&LyT*I,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙xGz#Iv-e-Qw9J-6P00q5ARIklhb2$7mrfyi&-6E0(、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為I,可以依法向人民法院提起訴訟。這是法律賦l2i)iQWur&#MatJtpZQA1cfaqr- pVd&r7CVNVVhlXoosov6B^JLYL予業主大會和業主委員會的排除侵害請求權,)i$YP2C0!#FexLgQ(AI Yi7%Z2*bDNl0i03(BSolHFaxZdmn是《物權法》83條第二款規定的實體法上的jxbIB&QZZcpZ6I41權利。但對于業主大會和業主委員會是否具備G訴訟主體資格,理論界和實務界一直存在爭議ItyENlo5muq*t)1yU5QGR4eJ^y*Kk。在審判實務中上,一般否認業主大會具有訴R4dA!(769T&Lbjy9xm訟主體資格,而對于業主委員會則有不同的觀9y*t0ZFdjKN%J!ha0d*+#jrLZ%3G2h077Yuf^sG5*KwVsiZ4F點。第一種觀點認為,凡經主管部門審查同意oBQ*SXqGnAC@@$d lg73q)@@u並依照《社會團體登記管理條例》進行登記的k@GOi6yUAil^Aek53rzuio4nxwx6)QDg-*cp1khI(aHVr!6F)Mt$-H 0D業主委員會,可以認定為合法的社團法人,可M3lzlip4iV-!Frbc#INRvM3jjr1s以代表住宅小區全體業主的合法權益進行訴訟G1!9O4bK2MneoJbb&,具有訴訟主體資格。第二種觀點認為,業主p(K)Xh!q50@@jsGNNSMUu)VsNYV*e^KEc$9ZAKEg8X委員會符合“其他組織”的條件,就開發商未)pLMEt^DTdQDo8^4^llIRNg%jTkp#yVsylT0nMyGyhH(-&e ^向業主委員會辦理移交住宅小區規劃圖等資料cDd0VEU%#MdGia#Y3QQN c)2$lCpaLloLb1、未提供配套公共設施、公共設施專用費、共HHI1#L6EV(^#aMM@THM5qGdPqZcp++fNKCR有部分維護及物業管理用房的,業主委員會可)MMn(10QYCw0PYJj1xg以以自己名義為全體業主進行訴訟。第三種觀8A2ASpjHHvdF7lBj8V2*uO%N(1A^67i!AO28u-0bvKslNE1JzU8)nD@點認為,業主委員會僅依法對物業管理、物業dm9W^eTfqJpZYmZ$iJ服務等事項進行監督,不能取代全體業主以民)9zcFxw1+X&SLT!2(@3Oy1H^+Ybc58n事權利主體的身份直接參加民事訴訟活動。

對業主委員UC&+Em@WKYxs8tmT0IA2UEE+WmbR*FE1Yf2CBIQ+uXt-0*dL99bzKf&n^會的訴訟主體資格問題,在《物權法》(草案n wCMUk3*e6cue&p(zx+gn5jgv Km#(oEXeJef)三次審議稿和四次審譯稿中也有不同的表述(r3ZBC3s 9mqG6FpWo(PyF6,曾經規定了業主委員會享有訴權,可以以業@&&KR23Z5RKMDf10RcYTZiwqy+Mu7jb8bnaS(jmKoKct88K0VbH主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁。但正式D頒布的《物權法》中刪除了有關業主委員會享R#DDCmT8dd7FHiZm#PslH有訴訟主體資格的規定。這一立法變化的主要Qu#iUyJMwlt*ge +m55(Tq4S原因在于根據《物業管理條例》的規定,業主jjj$4qmhY委員會並不擁有自己獨立的財產,不能獨立承NM1%18a PB&W$7144n$cE8rF0AYpJZHREQRhVz&p79ySAT擔民事責任。《物權法》83條第二款雖然規 51Iv定了業主大會和業主委員會的管理職能,但並p%Qm8esft+N4Ok7ID8H6CTdf^Q7RpuXHu*YFK)E9qZn$H不能因此確定業主委員會就可以對管理事項享Fa74o) Gocv1WJ15Om7x2uv^hk6B&ddvUTIGgBsme k*xCf0i5XVOy有訴權,並因此具有訴訟主體的資格。

筆者認為︰《物biMOv$oB00-8mfUV%3W(+-*uY*eV*qj*fHVi權法》對業主大會和業主委員會的性質界定不WL8)v2 4e!46tWxWhs6gtE%9!M@0DK+bKHH@U-n@5d5DHXBW@ph明,事實上使得業主委員會現在仍然處于有實2@&eWMxKJR30zfkspaF4kmEO6-)u)vWSb&(+UpoPrCl8cZRkj++mV^U體權利而無訴訟地位的尷尬局面。業主大會是6#w@&PFHjO全體業主組成的團體,是建築物區分所有權人IRY&7xSH%-z$O2OZ!CK+(mrKx!b@X(34cn-QtOodr($ 9^i的最高意思機構。現實生活中,由于業主人數S-fE zkQ@z眾多,管理事務又常常涉及繁瑣事務,共同管WF&t6)X理難以實現,有必要設置管理事務的執行機構!^7gZcZbMU^ua4V)9k85即業主委員會。業主委員會對內執行業主大會I$b70Il0l5m2IN(1^UfEI2L1u的規約和決議,對外代表業主大會行使建築物J6IyQ(hY)31fJOWqcD3k8KH7026y2WTB#OSa^cXReNgNKfxd)V+m區分所有權人全體的權利。因此,為了使業主c(D2fO8J6Tq3#(P)yybYU!po委員會更好的保護全體業主的合法權益,使上0GM5HG!zeFH7Mv&rrVqkea6ZtF3+iM^iy1Kv KPl述實體法上的權利在各案中得以實現,建議最AEnkbrwUXgwgg$bMzeNR8LX高人民法院應盡快出台相關司法解釋加以彌補Hc#UGb@LS和完善,以便審判實踐的操作。

在未來的司法解釋中,fpA6JosKyvD9xU))a@f3E*f0WM22M+k!ZaxMb^mttCNW可以借鑒德國的模式,至少應給予業主委員會Sv“其他組織”的地位,並賦予當事人的資格,&V%wQ&2B使業主委員會可以與物業服務企業簽訂合同,rdu-8@zV!lCh*lT9$9T^w0Xcr5zfww以委托物業服務企業或管理人進行維護、管理EPJWe!*bH$wx^整體建築物的事務。如遇到違反《物權法》和 B^ @@S+w0gg^Tp!$ dhe*LnOg(RT j(i(B8v6d+a$kCg6違反管理規約的行為,業主委員會有權進行管kgRVt)fCkc理,對于當時人拒不履行自己的義務,侵害了Sf&Gdd&TqxP-to&ew全體業主的合法權益,或者共有部分受到損害f^0PpVX的,業主委員會有權代表全體業主向法院起訴v,追究行為人的民事責任。在違反管理規約的!!o行為中,如果其行為直接侵害的是特定業主的a2E%N-1v(LBeMaDeUU55508dK合法權益的,則應當由特定的業主向法院起訴hL i&,追究行為人的民事責任。使其更好的保護全kNh-pBrT5S-M*lrHswISb%BoVB6H&JA20體業主的合法權益,使上述實體法上的權利在)MAVe%gD OjZKj+Eb-nw7ni*Ye -)mb5vU$tGj)H+uS各案中得以實現。

本案作為新疆“物權法”第一案,米C^D6iRPl *mD*fA4yH%)XRmj6hqB泉市人民法院就業主委員會的訴訟主體資格是q9否適格依法做出裁決,並在裁定書中建議業主60jaML@&mOzn可以采用訴訟代表人等方式提起訴訟,以解決3s@r0gvstN((ZA8^Ix問題。在當前《物權法》有關業主委員會法律J)-D!+地位規定不明確,相關司法解釋還未出台的情jla)OkYr41V&況下,此裁定不失為一種此類糾紛的司法救濟LlwQyzzy^GCPouGJiAXhtwwZZKloQA2vkYkcKRw途徑。

  責編︰ 趙東
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