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簽訂買賣合同後房屋被查封買房人權益如何維護

2018年03月21日 08:53:49 來源︰ 中國法院網

    【裁判要點】

    出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同後,房屋被法院查封保全的,房屋買賣合同依然有效。但因我國是以不動產物權登記作為物權變動的生效要件,只有依法辦理了房屋所有權轉移登記,才能發生房屋所有權變動的法律後果。買賣房屋處于司法查封狀態,構成法律上的“履行不能”,出賣人無法繼續履行合同、協助買受人辦理過戶手續,買房人無法實際取得房屋。

    【相關法條】

    《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十條

    《中華人民共和國物權法》第九條

    《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條

    【案件索引】

    一審︰北京市通州區人民法院(2013)通民初字第09926號(2013年9月10日)。

    二審︰北京市第三中級人民法院(2013)三中民終字第01434號(2014年1月14日)。

    【基本案情】

    李吉(人物名稱均為化名)系北京市通州區宋莊鎮某公寓某號樓251號房屋(以下簡稱涉案房屋)的所有權人。2013年5月14日,李吉與王杰簽訂《房屋買賣合同》,李吉將涉案房屋出賣給王杰,房屋總價款149萬元(含家具家電等)。同日,王杰支付李吉定金2萬元,李吉將涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日,王杰支付首付款43萬元。2013年6月4日,王杰支付首付款40萬元。雙方約定上述定金及首付款共計85萬元應當用于解除涉案房屋原有的抵押貸款手續。

    2013年6月6日,因李吉與案外人高翔的民間借貸糾紛案,高翔申請財產保全,北京市通州區人民法院作出(2013)通民初字第09386號民事裁定書,裁定對涉案房屋進行查封。王杰向法院提出案外人異議,被駁回。

    王杰起訴至法院稱︰我和李吉之間的《房屋買賣合同》受法律保護,我已經支付了85萬元購房款,現因李吉的原因導致房屋被查封,我的合法權益遭受損害。故訴至法院,請求判令︰1.確認雙方之間的《房屋買賣合同》有效;2.李吉繼續履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》,並協助我辦理過戶手續。

    李吉辯稱︰我同意王杰的訴訟請求,上述合同是雙方的真實意思表示,但是涉案房屋現已被司法查封,我無法繼續履行。

    一審法院庭審過程中釋明王杰︰涉案房屋處于司法查封狀態,其與李吉簽訂的《房屋買賣合同》存在著履行不能的情形,其可以于履行不能的情形消除後另行主張或請求解除《房屋買賣合同》並要求出賣人承擔相應違約責任。王杰仍堅持其訴訟主張。

    【裁判結果】

    北京市通州區人民法院于2013年9月10日作出判決(2013)通民初字第09926號民事判決︰一、確認王杰與李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效;二、駁回王杰的其他訴訟請求。一審判決後,王杰不服,持一審意見提起上訴,北京市第三中級人民法院駁回上訴,維持原判。

    【裁判理由】

    法院生效裁判認為︰依法成立的合同,受法律保護。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示,且不違背法律的強制性規定,合法有效。故對于王杰要求確認王杰、李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效的訴訟請求,于法有據,法院依法予以支持。

    履行不能,是指實際給付的內容為不能,給付不能發生不履行(原)債務的效力。該案中,王杰要求李吉繼續履行合同,協助王杰辦理過戶手續。而涉案房屋處于司法查封的狀態,李吉無法繼續履行合同、協助王杰辦理過戶手續,構成履行不能。經法院釋明王杰,王杰堅持要求繼續履行合同,故對于王杰要求李吉繼續履行《房屋買賣合同》並辦理房屋過戶手續的訴訟請求,依據不足,法院依法不予支持。

    【案例注解】

    本案的爭議焦點在于,買受人買賣房屋後,房屋被法院查封保全的,房屋買賣合同能否繼續履行,買受人能否要求辦理過戶手續,買受人的權益如何得到保護。

    (一)買房後被查封,《房屋買賣合同》效力不受影響。

    房屋查封是指人民法院或其他司法機關把被查封人的房產貼上封條,或者通過登記機關對有權屬登記的房屋進行權屬限制,禁止被查封人對房屋權屬進行轉移或變更。在現實生活中,根據簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序,可分為“簽前查封”(房屋買賣之前查封)與“簽後查封”(房屋買賣之後查封)兩種情形。

    根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定》及《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定可知,雙方買賣房屋之後被法院查封的,房屋買賣合同依然有效。在房屋被查封後或者在明知房產被法院查封,買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》的,合同無效。本案中,王杰與李吉簽訂買賣合同在前,法院采取查封措施在後,該合同不違反前述法律和行政法規的強制性規定,亦不損害第三人權益,合法有效。雖然雙方在辦理房產過戶手續之前,法院對房屋進行了查封,但房屋買賣合同的有效性依然不受影響。

    (二)房屋被查封,能否辦理過戶手續。

    我國《物權法》第9條第1款規定︰不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。由此可知,我國以不動產物權登記作為物權變動的生效要件。當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同,只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記,才能發生房屋所有權變動的法律後果;不經登記,法律不認為發生了房屋所有權的變動。這既是不動產物權交易安全性和公正性的需要,也是不動產物權公示原則的必然要求。本案中,王杰與李吉雖已簽訂了《房屋買賣合同》,王杰也交納了首付款並實際佔有使用房屋,但雙方未辦理房屋的過戶手續,從法律上來講,涉案房屋的所有權仍歸出賣人李吉所有,買房人王杰並未取得房屋的所有權。

    履行不能,又稱“給付不能”,是指債務人由于某種原因,事實上已不可能履行債務。履行不能使債的目的客觀上無法實現,因而導致債務消滅或轉化為損害賠償之債,債權人無法請求繼續履行。學術上,以債務成立時是否有履行不能的事實存在,履行不能被分為“自始不能”和“嗣後不能”,自始履行不能,是指在給付義務成立之時給付即為不可能。與自始不能相對的是嗣後不能,即債務成立後發生的給付不可能。本案雙方簽訂房屋買賣合同後房屋被查封,即屬于“嗣後不能”。“嗣後不能”並不影響合同的效力,而是根據是否可歸責于當事人分別處理。如果不可歸責于當事人,則作為一種風險,依風險負擔的規則處理;如果可歸責于一方當事人,則作為債務不履行(違約),由責任人承擔債務不履行責任”。嗣後不能體現在我國《合同法》第一百一十條的規定︰當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外︰(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。

    本案中,王杰與李吉簽訂《房屋買賣合同》後,在履行合同方面,王杰依約支付了部分購房款,李吉也交付了房屋,如果房屋沒有被法院查封保全,王杰有權依據合同的約定要求李吉繼續履行《房屋買賣合同》並辦理房屋的過戶手續。但由于李吉因他案的債務問題涉訟,訴爭房屋在辦理過戶手續之前被法院查封,在訴爭房屋權利存有瑕疵、無法辦理過戶的現實狀況下,王杰要求李吉繼續履行合同、協助辦理過戶手續,即屬于客觀履行不能的情形,王杰堅持要求李吉辦理房屋過戶手續的請求,法院無法支持。

    (三)簽訂買賣合同後房屋被查封,買房人的權益如何維護?

    司法實踐中,簽訂房屋買賣合同後,房屋被法院司法查封的,筆者認為可區分不同情況采取不同的方法︰

    1、對查封執行提出異議。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定︰“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人,第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產,但尚未辦理產權過戶登記手續的,人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款並實際佔有,但未辦理過戶登記手續的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結。”由此可知,滿足三個條件(查封時房屋價款已經付清,查封時房屋已經由買受人佔有,買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯),購房人可向執行法院提出執行異議,請求查封法院對該房產予以解封,解封之後可要求出賣人繼續履行合同並辦理過戶手續。本案中王杰在法院查封時實際佔有房屋,其對未辦理房屋過戶手續沒有過錯,但因王杰僅支付了部分購房款,而未付清全款,故不符合前款規定的條件,其查封執行異議被法院駁回。

    2、等待房屋解封。房屋查封作為一種執行措施,是有一定期限的。根據最高人民法院相關司法解釋,人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。查封期限屆滿可以續封一次,續封時應當重新制作查封裁定書和協助執行通知書,續封的期限不得超過一年,且申請查封人有案件敗訴的風險。因此在房屋買賣合同有效的前提下,購房人購買房屋後被人民法院查封的,可以等待解除查封後要求出賣人履行房屋過戶的合同義務。

    3、提供擔保財產、解除查封。如買受人要求繼續履行合同並取得該房屋的所有權,則可與查封法院協商,由出賣人或買受人自己提供其他擔保財產申請解除查封。提供擔保財產後,法院解除查封,,雙方可繼續履行《房屋買賣合同》,買方可要求辦理房屋過戶手續。如解除查封擔保是由買方自行提供的,其可以向出賣人進行追償。

    4、解除買賣合同,要求賣房人承擔違約責任。法院查封可能是一個長時間的過程,而且房產很有可能被案外人申請執行。為避免損失擴大,買房人可以出賣人存在違約、合同目的不能實現為由行使合同解除權,要求賣房人返還購房款,並要求賣房人按合同約定或法律規定承擔違約責任。

    (作者單位︰北京市第三中級人民法院)

作者︰ 李春香 責編︰ 江欽輝