當前位置︰ 新疆哲學社會科學網>> 理論前沿>> 法治時空  

業主委員會訴訟主體資格問題探析

2018年03月21日 08:59:08 來源︰ 中國法院網

    主體資格的審查是審理物業糾紛案件的首要環節,直接涉及當事人訴權是否成立。隨著我國房地產業的迅速發展,住宅小區的管理逐步形成以物業管理企業實施市場化專業化管理為主導的模式,物業管理問題日益凸顯。業主委員會作為業主自治管理組織,其訴訟主體地位由于我國法律和司法解釋態度模糊、沒有明確規定,導致司法領域各地法院在業主委員會訴訟主體資格的認定上分歧較大,甚至同一地方不同法院態度也不一樣。以業主委員會作為原告起訴的案件有的被駁回,有的獲支持,而法院面對業主委員會作被告的起訴更是左右為難。業主委員會的尷尬訴訟地位,致使廣大業主維權困難,合法權益得不到有效保護。因此,準確界定業主委員會的訴訟主體資格迫在眉睫。

    一、業主委員會是否具有訴訟主體資格

    業主委員會是否具有當事人能力(訴訟法意義上,)即是否具備訴訟主體資格?這個問題的產生,與我國的立法欠缺有關。我國《民法通則》、《物權法》、《物業管理條例》等法律、法規沒有對業主委員會是否具有訴訟主體地位作出明確規定,最高院在給安徽省高院的兩個復函【1】都是針對個案的指導意見,不屬于司法解釋,不具有普遍適用效力。同時,學界本著不同的立場對這個問題也存在不同的認知,審判實踐中各地法院的做法各異,直接影響到廣大業主的切身利益。

    正如法諺雲︰“無救濟則無權利”。在業主公共利益受到侵害時,應該而且必須在現有的制度空間下為其提供一個救濟途徑。從我國現有制度設計來看,業主、業主大會、業主委員會哪個更適合作訴訟主體呢?業主只能就自己的私益權主張權利,對于公益權的主張因超出個人利益範圍則存在法律障礙。業主大會的是一個非常設組織,如果由其代表全體業主提起訴訟,技術較為煩瑣,增加了訴訟成本和難度,其性質不宜作為訴訟主體。只有業主委員會最適宜作為全體業主公共利益的維護者。因此,本著務實的立場出發,應當對業主委員會享有一定的主體資格的現實合理性予以充分肯定,在現階段的司法實踐中明確給予認可和保護,以資解決現實糾紛。

    在現階段承認業主委員會的訴訟主體資格,主要有以下理由︰

    第一,這符合設立業主委員會的初衷。設立業主委員會的根本意義,就是為了使構成群體的業主實施民事活動制度化,並使業主的合法權益,尤其是公共性利益得到有效保障。在國家大力培育、發展房地產市場地過程中,住宅小區和商廈的規模已十分龐大,而由于法律的滯後、操作不規範等原因,使業主、業主公約及物業管理者、行政主管部門之間的矛盾日漸增多,該類型的糾紛已成為較為普遍的社會問題。認可業主委員會具有訴訟主體資格,是司法能動地回應社會需求的體現。

    第二,承認業主委員會的民事訴訟主體資格,從技術上能夠通過訴訟擔當的理論予以合理化。雖然訴訟主體原則上以權利主體為限,以避免無謂的訴訟,但是現代訴訟法存在著訴訟實施權與實體利益分離的現象,而訴訟擔當即為著例。它是指非實體法上的權利義務主體或者法律關系以外的第三人,以自己的名義,為了他人的利益或者代表他人的利益,以正當當事人的地位提起訴訟,主張一項他人享有的權利或者他人法律關系所發生的爭議,法院判決的效力及于原來的權利主體的訴訟制度。例如清算組以自己的名義代表公司起訴或者應訴。業主委員會雖然本身不是訟爭權利的承受者,但可以作為訴訟擔當人為全體業主的實體利益主張權利,判決結果及于全體業主。

    第三,既然《物業管理條例》等法規明確規定業主委員會具有獨立的職責,就應當為其履行職責提供充分的司法救濟,否則立法目的將無法實現。否認業主委員會的訴訟主體地位,則意味著業主委員會只是一個內部的功能虛化的機構,對于其依法行使代表和維護全體業主利益的職責是明顯不利的。【2】

    當然,隨著物業糾紛的不斷增多,通過業主委員會進行維權是一種必然的趨勢,法律和司法解釋應該進一步明確其訴訟主體地位,以解決司法實踐中的困境。

    二、業主委員會在哪些情形下可以參加訴訟

    在承認業主委員會的訴訟主體資格的同時,也必須認識到業主委員會畢竟屬于非營利性組織,其民事行為能力和訴訟當事人能力應當受法定職責的限制。

    《物業管理條例》第十九條第一款規定︰“業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。”因此,業主委員會只能在其職責範圍內具有一定的民事行為能力和訴訟當事人能力,即只能在涉及住宅小區全體業主公共利益的物業管理糾紛的範圍內具有訴訟主體資格。

    這一要求包含以下兩點內容︰一是業主委員會只能就全體業主的公共利益對外主張權利。業主委員會是代表和維護廣大業主的整體利益而不是個別業主權益的組織,不能代表個別業主行使專屬于業主的私益權。二是業主委員會行使訴權只能限于物業管理和物業服務糾紛範圍。根據《物業管理條例》第二條規定︰“本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”因此,“物業管理”是具有特定含義的,超出物業管理的範圍,就屬于主體不適格,即便業主委員會提起訴訟是經過業主大會授權的,也會因該授權超出業主大會本身的職責而無效。

    三、業主委員會提起訴訟是否應經過業主大會的授權

    根據《物業管理條例》第十五條的規定︰“業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責︰(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督管理規約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。”由此可見,業主委員會是執行業主大會的決定事項,履行相應的法定職責。

    由于提起訴訟屬于重大事項,應當反映廣大業主的真實意志,而法律上並未規定業主委員會可以直接提起訴訟,因此業主委員會行使訴訟權利應當有業主大會的授權,則業主委員會不具有原告主體資格,不享有訴訟權利。在審理業主委員會提起訴訟的審判實踐中,法院應當審查是否有業主大會同意起訴的決議,以防止業主委員會超越權限提起訴訟,從而維護廣大業主的合法權益,同時也可以避免司法資源的浪費。

    四、業主委員會必須依合法程序成立

    首先,根據《物業管理條例》第十條的規定︰“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,並選舉產生業主委員會。”因此,業主委員會必須按照合法程序,由業主通過業主大會選舉產生。

    其次,根據《物業管理條例》第十六條的規定︰“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。”備案制度是一種具有獨立價值的監督性行政管理手段,業主委員會的成立、變更要通過在政府部門的備案,以國家承認的形式使社會成員知曉並尊重備案事項所業已取得的法律效力,獲得向外公示的機會。因此,備案賦予業主委員會進行對外活動的主體資格的效力。備案的此種效力通過兩種方式實現。一是直接的方式,對印章刻制進行管理,未取得房地產行政主管部門備案證明的,不能刻制和使用印章。由于印章是組織對外開展活動的重要憑證,因而未經備案的業主委員會將難以運作。二是間接的方式,即在從事特定活動時,未經備案的業主委員會代表全體業主的對外資格不被承認。如果業主委員會代表業主提起訴訟,若其未依照法律、行政法規規定的條件和程序成立,則不具有訴訟主體資格。

    五、現階段在具體案件中判斷業主委員會是否為適格主體的審查要點

    現階段實踐操作中,人民法院在審理以業主委員會為一方的糾紛案件時應當認可其具備一般的訴訟主體資格。但應重點審查以下幾點來判斷業主委員會在具體個案中是否為適格主體︰

    1、業主委員會的成立是否符合法定程序。業主委員會應當依法成立,須經業主大會選舉產生,並經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

    2、業主委員會提起訴訟是否經過業主大會(業主代表大會)的授權。業主委員會在現階段承認其訴訟主體資格,是一種權宜之計。為防止業主委員會濫用職權,業主委員會每一次提起訴訟都必須經業主大會或者業主代表大會決議,以便在程序上確保業主委員會提起訴訟反映了廣大業主的真實意思。

    3、是否在物業管理糾紛範疇內。業主委員會不得超出職責範圍提起訴訟。

    4、是否涉及全體業主的公共利益。

    注釋

    【1】2003年8月20日最高法在給安徽省高院《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請求一案的復函》中答復︰“金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件,對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的,可以自己名義提起訴訟”。 2005年8月15日最高法在給安徽省高院的《關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》中認為“業主委員會是業主大會的執行機構,根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動,所產生的法律後果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的,可以作為被告參加訴訟”。

    【2】 程建樂︰《業主委員會是否具備訴訟主體資格》,《中國民事審判前沿》,2005年第2輯。

    (作者單位︰江蘇省丹陽市人民法院)

作者︰ 劉利權 責編︰ 江欽輝